Tempat listing villa selain Airbnb: panduan sederhana untuk pemilik

Kenapa bergantung pada satu channel itu berisiko

Channel adalah tempat apa saja yang dipakai tamu untuk menemukan dan memesan villa Anda. Airbnb adalah satu channel. Website Anda sendiri adalah channel lain. Bergantung pada satu channel saja punya tiga risiko besar.

1. Aturannya bukan Anda yang menentukan. Setiap platform bisa mengubah biaya, aturan pembatalan, atau cara menampilkan harga. Kalau itu terjadi, Anda harus menerimanya.

2. Peringkat pencarian bukan Anda yang mengendalikan. Peringkat artinya posisi listing Anda di hasil pencarian. Airbnb menyebut bahwa pencariannya melihat hal-hal seperti kualitas, popularitas, harga dan lokasi (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris). Kalau peringkat Anda turun, booking juga bisa ikut turun, dan Anda mungkin baru tahu penyebabnya berminggu-minggu kemudian.

3. Anda hanya menjangkau satu kelompok tamu. Setiap platform lebih kuat di kalangan tamu tertentu. Ada wisatawan yang selalu memakai satu situs saja. Kalau villa Anda hanya ada di Airbnb, tamu-tamu itu tidak akan pernah melihatnya.

Semua ini bukan berarti Airbnb itu buruk. Airbnb adalah channel yang kuat untuk villa. Intinya, Anda perlu lebih dari satu jalan bagi tamu untuk menemukan Anda. Artikel kami tentang Airbnb untuk hotel di Bali (membuka tab baru) menunjukkan bagaimana Airbnb bisa menjadi salah satu dari beberapa channel Anda.

Lakukan ini di Kiyo. Setiap baris di rencana di atas menambah satu channel. Di Kiyo, Anda memilih OTA baru dari daftar Tambah OTA, dan pemesanannya masuk ke kalender pemesanan yang sama dengan Airbnb. Saat satu channel mendapat pemesanan, Kiyo memperbarui channel lain yang terhubung, jadi tanggal uji coba Anda tetap aman.

Lihat demo kalender villa dengan channel baru

Jenis-jenis channel utama untuk villa

Ada empat jenis tempat utama untuk listing villa. Kebanyakan pemilik memakai gabungan dari keempatnya.

OTA global yang besar

OTA (online travel agency) adalah situs yang menjual kamar dari banyak properti dan mengambil komisi dari setiap booking. Kalau istilah ini masih baru, baca panduan kami tentang apa itu OTA (membuka tab baru). Contoh OTA global yang besar adalah Booking.com dan Expedia. Keduanya menjangkau tamu dari banyak negara.

Booking.com punya bagian khusus untuk rumah dan villa. Saat mendaftar, Booking.com menyebut bahwa untuk kebanyakan vacation rental Anda memilih Homes, lalu Entire place, lalu Vacation home (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris). Booking.com juga mengingatkan bahwa tipe properti tidak bisa diubah nanti, jadi pilihlah dengan hati-hati. Menurut Booking.com, pendaftaran itu gratis dan memakan waktu sekitar 15 menit (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris).

OTA regional

OTA regional kuat di satu wilayah tertentu. Di Asia Tenggara, misalnya, Agoda, Traveloka dan tiket.com sangat populer. Trip.com populer di kalangan banyak wisatawan dari Tiongkok dan negara Asia lainnya. Kalau banyak tamu Anda datang dari satu wilayah, OTA yang mereka pakai di negaranya sangat penting.

Website booking milik sendiri

Website booking langsung adalah situs Anda sendiri, tempat tamu memesan dan membayar langsung kepada Anda. Anda menerima nilai booking penuh, dikurangi biaya pembayaran Anda sendiri. Tantangannya, tamu harus bisa menemukannya. Kebanyakan tamu langsung adalah tamu yang kembali setelah menginap pertama kali, atau yang menemukan Anda lewat Instagram, Google atau cerita dari mulut ke mulut. Artikel kami tentang website booking langsung untuk hotel kecil (membuka tab baru) membahas dasarnya.

Media sosial dan aplikasi pesan

Instagram, Facebook dan WhatsApp bukan situs booking. Tetapi banyak tamu di Asia bertanya lewat sana lebih dulu. Profil Instagram yang bagus dengan link ke halaman booking Anda bisa mendatangkan booking langsung yang nyata.

Cara memilih channel untuk villa Anda

Anda tidak perlu ada di semua tempat. Terlalu banyak channel sekaligus berarti lebih banyak pekerjaan dan lebih banyak peluang salah. Pakai tiga pertanyaan ini untuk memilih.

Pertanyaan 1: Dari mana tamu Anda berasal?

Lihat sekitar 30 booking terakhir Anda. Catat negara asal setiap tamu. Kalau kebanyakan datang dari Eropa atau Amerika Serikat, OTA global yang besar adalah langkah berikutnya yang tepat. Kalau banyak yang datang dari Indonesia, OTA regional seperti Traveloka dan tiket.com masuk akal. Kalau banyak yang datang dari Tiongkok atau negara Asia lain, Trip.com mungkin layak dicoba.

Pertanyaan 2: Villa Anda tipe apa?

• Villa besar untuk rombongan dan keluarga biasanya cocok di platform yang memungkinkan tamu menyaring berdasarkan jumlah kamar tidur dan kolam renang pribadi.
• Villa kecil untuk pasangan bersaing dengan hotel, jadi OTA besar yang menampilkan keduanya bisa berjalan baik.
• Villa untuk long stay, misalnya untuk pekerja remote atau keluarga, bisa berjalan baik dengan harga bulanan, baik di OTA maupun di website sendiri.

Pertanyaan 3: Berapa banyak waktu yang Anda punya?

Setiap channel baru butuh foto, deskripsi, harga, peraturan rumah dan balasan untuk pesan tamu. Kalau Anda mengurus semuanya sendiri, tambahkan satu channel dulu. Artikel kami tentang berapa banyak OTA yang sebaiknya dipakai hotel (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris) menjelaskan cara menambah jumlah channel secara bertahap.

Untuk banyak villa, urutan awal yang sederhana seperti ini:

Ingat bahwa setiap OTA mengenakan komisi sendiri. Sebelum menambah channel, baca angka komisi di kontrak Anda. Artikel kami tentang biaya OTA dan booking langsung (membuka tab baru) menjelaskan cara membandingkan biaya sebenarnya dari setiap channel dengan booking langsung.

Contoh (dibuat untuk menjelaskan langkahnya, bukan pelanggan nyata): seorang pemilik dua villa di Uluwatu mendapat sebagian besar booking dari Airbnb. Pertama, ia menambahkan Booking.com, karena 30 tamu terakhirnya datang dari banyak negara. Setelah sebulan kalendernya rapi, ia menambahkan Traveloka dan tiket.com untuk menjangkau tamu dari Jakarta dan Surabaya yang berlibur di akhir pekan panjang. Satu kalender menjaga keempat channel tetap memakai ketersediaan yang sama.

Lihat demo satu kalender untuk semua channel

Cara menambah channel dan menghindari double booking

Double booking terjadi ketika dua tamu memesan villa yang sama untuk malam yang sama di dua situs berbeda. Ini kekhawatiran terbesar pemilik yang menambah channel. Biasanya terjadi karena salah satu kalender tidak terbarui tepat waktu.

Ada dua cara umum untuk menjaga kalender tetap sinkron.

Link kalender. Beberapa situs memungkinkan Anda menyalin link kalender dari satu situs ke situs lain. Situs-situs itu lalu saling mengecek dari waktu ke waktu. Masalahnya ada pada jeda di antara pengecekan. Kalau dua tamu memesan di tengah jeda itu, double booking bisa terjadi. Panduan kami tentang link kalender Airbnb dan Booking.com (membuka tab baru) menjelaskan risiko ini secara rinci.

Channel manager. Channel manager adalah software yang terhubung langsung ke setiap OTA dan memperbarui semuanya dari satu kalender. Saat ada booking masuk di satu situs, channel manager langsung menutup tanggal itu di situs lainnya. Channel manager juga mengirim harga dan aturan Anda ke semua channel, jadi Anda cukup mengubahnya sekali. Artikel kami tentang channel manager untuk villa dan vacation rental (membuka tab baru) menjelaskan cara kerjanya untuk villa.

Apa pun yang Anda pakai, ikuti aturan berikut:

1. Pakai satu kalender utama. Tentukan kalender mana yang menjadi patokan. Blokir tanggal di sana, dan hanya di sana.
2. Blokir lebih awal untuk pemakaian pemilik dan perbaikan. Kalau Anda atau keluarga akan memakai villa, blokir dulu di kalender utama.
3. Samakan aturannya. Pastikan jam check-in, minimum stay dan aturan pembatalan jelas di setiap channel, supaya tamu tidak kaget.
4. Cek setelah setiap perubahan. Setelah menambah channel, buka channel itu dan pastikan kalender serta harganya sama.

Rencana 30 hari untuk menambah channel berikutnya

Berikut rencana sederhana. Anggap saja saat ini Anda sudah di Airbnb dan ingin menambah satu OTA lagi serta website sendiri.

Hari 1 sampai 3: Bersiap.

• Pilih channel berikutnya dengan tiga pertanyaan di atas.
• Kumpulkan 20 sampai 30 foto terbaik Anda.
• Tulis harga, minimum stay, peraturan rumah, jam check-in dan aturan pembatalan Anda.

Hari 4 sampai 10: Siapkan channel baru.

• Daftarkan villa di OTA baru. Di Booking.com, pilih tipe properti yang tepat, karena tidak bisa diubah nanti. Booking.com menyebut properti baru bisa butuh waktu hingga 24 jam untuk tampil (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris) setelah aktif.
• Tambahkan foto, deskripsi yang jelas, jumlah kamar tidur dan tempat tidur, serta peraturan Anda.
• Hubungkan channel baru ke channel manager sebelum membuka tanggal.

Hari 11 sampai 14: Uji coba.

• Buka beberapa tanggal saja.
• Pastikan booking di satu situs menutup tanggal yang sama di situs lain.
• Minta teman melihat listing Anda dan menunjukkan bagian yang kurang jelas.

Hari 15 sampai 30: Buka penuh dan pantau.

• Buka semua tanggal.
• Balas pesan tamu dengan cepat di setiap channel.
• Setelah 30 hari, hitung booking dari setiap channel. Putuskan apakah lanjut, memperbaiki listing, atau mencoba channel lain.

Kalau channel baru pertama ini sudah berjalan lancar, tambahkan website booking Anda sendiri. Pasang link-nya di Instagram, di profil WhatsApp, dan di pesan untuk tamu lama.

Lihat demo halaman booking tamu

Kesalahan pemilik saat menambah channel

• Menyalin listing Airbnb kata per kata. Setiap situs punya kolom yang berbeda. Di OTA besar, tamu sering melihat jumlah kamar tidur, tempat tidur, kamar mandi dan fasilitas lebih dulu. Isi semua kolom, bukan hanya deskripsi.
• Harga berbeda tanpa alasan. Kalau villa Anda jauh lebih mahal di satu situs, tamu akan sadar. Tentukan harga dengan sengaja, dan ingat bahwa komisi setiap OTA memengaruhi pendapatan bersih Anda.
• Aturan berbeda di tiap situs. Kalau check-in pukul 14.00 di satu situs dan pukul 15.00 di situs lain, tamu jadi bingung. Pakai aturan yang sama di semua tempat, kecuali Anda punya alasan yang jelas.
• Lambat membalas di channel baru. Listing baru belum punya ulasan. Balasan yang cepat dan ramah membantu Anda mendapat booking pertama.
• Tidak pernah mengecek hasil. Setelah sebulan, hitung booking dan pendapatan per channel. Pertahankan yang berhasil.

Cara Kiyo membantu pemilik villa listing di lebih banyak channel

Kiyo adalah PMS dan channel manager untuk hotel independen, villa, guesthouse dan hostel. PMS (property management system) adalah software tempat Anda melihat booking, data tamu dan kalender. Berikut yang dilakukan Kiyo untuk pemilik yang ingin listing di luar Airbnb.

• Terhubung ke 75+ OTA. Termasuk Booking.com, Agoda, Expedia, Airbnb, Traveloka, tiket.com dan Trip.com. Artikel kami tentang cara koneksi Traveloka, tiket.com dan Agoda ke channel manager (membuka tab baru) menunjukkan cara OTA regional dihubungkan.
• Satu kalender untuk semua channel. Begitu tamu memesan di satu channel, Kiyo memperbarui ketersediaan di channel lain yang terhubung dalam hitungan milidetik.
• Airbnb terhubung dengan benar. Airbnb terhubung lewat login yang aman, dan Anda bisa mengubah pengaturan listing, harga, ketersediaan, promosi dan permintaan tamu dari workspace Airbnb di Kiyo. Baca selengkapnya di panduan channel manager Airbnb (membuka tab baru) kami.
• Website booking sendiri. Setiap paket sudah termasuk booking engine untuk booking langsung, jadi tamu bisa memesan tanpa lewat OTA.
• Dibantu saat setup. Tim Kiyo menyiapkan dan menghubungkan OTA Anda bersama Anda selama onboarding.

Langkah berikutnya: pilih channel baru pertama dari rencana di atas, lalu lihat bagaimana channel itu tampil di samping Airbnb dalam satu kalender.

Paket dimulai dari Rp40rb per kamar per bulan (membuka tab baru). Setup gratis, bayar mulai go-live, jaminan uang kembali 14 hari.

Lihat demo villa Anda di semua channel yang terhubung

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa banyak channel yang sebaiknya dipakai villa?

Mulai dengan dua atau tiga yang bisa Anda kelola dengan baik, misalnya Airbnb, satu OTA besar dan website sendiri. Tambah lagi kalau yang pertama sudah berjalan lancar.

Apakah listing di situs lain akan menurunkan peringkat Airbnb saya?

Halaman bantuan Airbnb tentang pencarian menyebut faktor seperti kualitas, popularitas, harga dan lokasi, dan tidak menyebut listing di situs lain. Yang bisa merugikan adalah tanggal yang terblokir, balasan lambat atau pembatalan, jadi jaga kalender Anda tetap sinkron.

Apakah saya butuh channel manager untuk dua channel?

Tidak selalu, tetapi sangat membantu. Link kalender bisa punya jeda di antara pembaruan, sedangkan channel manager memperbarui channel yang terhubung begitu ada booking masuk.

Selain Airbnb, listing villa di mana?

Booking.com dan Expedia untuk tamu dari banyak negara, OTA regional seperti Traveloka dan tiket.com untuk tamu Indonesia, serta website booking sendiri yang dibagikan di Instagram dan WhatsApp.

Bagaimana cara menghubungkan Airbnb ke channel manager?

Di channel manager, Anda masuk ke akun Airbnb dan menyetujui koneksinya. Lalu Anda mencocokkan setiap listing Airbnb dengan kamar, dan mengecek harga serta tanggal pada satu tanggal uji. Dengan Kiyo, tim kami melakukannya bersama Anda saat onboarding.

Bisakah satu villa dijual sebagai 1 kamar tidur dan 2 kamar tidur tanpa overbooking?

Bisa. Di Kiyo, villa tetap satu unit dengan satu kalender, dan kedua pilihan itu adalah rate plan. Booking di pilihan mana pun menutup villa untuk malam-malam itu.

Lihat demo satu villa dijual sebagai dua pilihan