Perubahan Airbnb 2026 untuk Host Vila

Perubahan Airbnb 2026 mana yang penting untuk pemilik?

Berikut daftar singkatnya, lengkap dengan tanggal.

Perubahan	Tanggal dari Airbnb	Yang terpengaruh	Perlu tindakan?
Biaya layanan tunggal dibayar host	Artikel 29 Juli 2026; host yang memakai software dipindah 13 Oktober	Payout per malam	Ya, cek harga sekarang
Editor house rules baru	20 Oktober 2026	Cara menulis aturan	Ya, tinjau aturan Anda
Kebijakan house rules baru	Berlaku untuk reservasi yang dibuat pada atau setelah 20 November 2026	Apa yang boleh diminta dari tamu	Ya, sebelum 20 November
Alat host baru (kalender multi-listing, dynamic pricing, denah 3D, insight pendapatan AI)	Diumumkan 30 September 2026 untuk "akhir musim gugur ini"; belum ada tanggal per akun	Harga dan pengelolaan listing	Pantau saja
Hotel butik dan independen di Airbnb	Diumumkan 20 Mei 2026	Hotel di 20 destinasi	Hanya kalau hotel Anda di sana

Perubahan 1: satu biaya layanan, dibayar host

Dalam artikel Resource Center soal biaya layanan (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris; 29 Juli 2026, diperbarui 13 Oktober), Airbnb menyebut biaya host dan biaya tamu digabung menjadi satu. Host yang membayarnya. Per Oktober 2026, Airbnb menyebut besarnya 15,5%, berdasarkan rata-rata global biaya layanan mereka. Ada pengecualian: listing di Brasil dan Meksiko tetap 16%.

Tanggal pentingnya 13 Oktober. Menurut Airbnb, host yang memakai software manajemen properti dan belum pindah dipindahkan ke biaya tunggal pada hari itu.

Kenapa penting. Airbnb menyebut, kalau Anda tidak menyesuaikan harga, harga dan payout per malam Anda sekarang lebih rendah. Tamu kini melihat harga yang Anda pasang. Biayanya dipotong dari sisi Anda.

Yang perlu dilakukan. Cek harga per malam di Airbnb dibanding payout yang Anda inginkan. Lalu cek juga diskon dan promosi. Airbnb meminta host memastikan harga terlihat benar di software dan platform yang dipakai.

Contoh sederhana untuk villa di Seminyak: pilih satu tanggal di bulan depan. Buka listing seperti tamu, lalu catat harga total yang tampil. Setelah itu buka laporan payout untuk booking serupa. Kalau selisihnya lebih besar dari yang Anda harapkan, berarti harga belum disesuaikan. Lakukan cek ini untuk setiap tipe kamar atau unit, karena harga dasar dan diskonnya bisa berbeda.

Berikut contoh cepat dengan angka karangan. Bayangkan Anda ingin menerima Rp2.000.000 untuk satu malam. Dengan biaya host 15,5%, harga per malam harus sekitar Rp2.367.000. Kalau tetap Rp2.000.000, sekarang Anda hanya menerima sekitar Rp1.690.000. Selisih itu terulang di setiap malam yang terjual. Panduan kami tentang strategi harga Airbnb (membuka tab baru) menjelaskan cara menentukan harga per malam yang tetap masuk akal untuk Anda.

Hitungan biaya lengkap, termasuk biaya kebersihan dan pajak, ada di panduan biaya Airbnb (membuka tab baru) kami, jadi tidak kami ulang di sini.

Perubahan 2: cara baru mengatur house rules

Artikel house rules Airbnb (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris; 20 Oktober 2026) menyebut Anda kini memilih dari 7 aturan standar, ditambah permintaan yang wajar, di satu tempat di Listing editor. Instruksi checkout tidak lagi ada di tab terpisah.

Tujuh area aturan standar:

Jumlah maksimal tamu menginap
Jam tenang
Acara
Hewan peliharaan
Merokok, termasuk vape
Foto dan video komersial
Mengunci pintu saat checkout

Airbnb juga menyebut house rules kini tampil lebih jelas di listing sebelum tamu booking. Tamu bisa membacanya di tab Trips dan di pengingat. Anda juga bisa mengirimnya sebagai quick reply.

Perubahan 3: kebijakan house rules untuk booking mulai 20 November

Inilah perubahan yang punya tenggat. Menurut Airbnb, semua permintaan harus "wajar" menurut kebijakan house rules (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris) yang baru, yang berlaku untuk semua reservasi yang dibuat pada atau setelah 20 November 2026. Yang dihitung adalah tanggal tamu booking, bukan tanggal menginap.

Contoh dari Airbnb sendiri:

Piring. Jangan minta tamu mencuci dan menyimpan piring. Anda boleh minta piring kotor ditaruh di wastafel.
Laundry. Jangan minta tamu melepas seprai atau menyalakan mesin cuci. Anda boleh minta handuk bekas dikumpulkan.
Sampah. Jangan minta tamu membuang sampah keluar properti. Anda boleh minta sampah dipilah ke tempat sampah di dalam.
Utilitas. Jangan minta tamu tidak memakai fasilitas yang tercantum, misalnya AC. Anda boleh minta AC dimatikan saat pergi.

Airbnb menyebut permintaan yang melanggar akan ditandai di Listing editor. Anda akan menerima email berisi tips, dan bisa mengajukan banding. Kalau tidak diperbaiki, tamu bisa melihat peringatan seperti "includes cleaning requests".

Kontrak. Menurut Airbnb, kontrak hanya boleh untuk beberapa alasan, misalnya kewajiban hukum atau sewa bulanan. Kontrak yang diizinkan harus diunggah di bagian Contracts pada pengaturan listing.

Satu tempat untuk aturan. Airbnb menyebut semua aturan harus ada di bagian House rules and requests. Jangan menambah aturan baru di pesan atau di papan pengumuman. Mengingatkan aturan yang sudah ada di listing tetap boleh.

Kenapa penting untuk villa. Banyak catatan checkout villa di Bali meminta tamu menyalakan mesin cuci piring, melepas seprai atau membuang sampah. Dengan kebijakan baru, itu menjadi tugas tim housekeeping Anda. Panduan house rules Airbnb (membuka tab baru) kami membantu Anda menulis ulang.

Contoh: menulis ulang catatan checkout villa di Bali

Ini contoh hipotetis, bukan listing sungguhan. Bayangkan sebuah villa 3 kamar tidur di Canggu. Catatan checkout lamanya berisi lima baris. Begini cara setiap baris bisa berubah mengikuti contoh dari Airbnb.

Permintaan lama	Masalah menurut kebijakan baru	Versi yang diizinkan
Tolong lepas seprai dan masukkan ke mesin cuci	Meminta tamu mencuci	Tolong taruh handuk bekas di keranjang kamar mandi
Cuci dan simpan semua piring	Meminta tamu mencuci piring	Tolong taruh piring kotor di wastafel
Buang sampah ke tempat sampah di jalan utama	Meminta sampah dibuang keluar properti	Tolong buang sampah ke tempat sampah dapur
Jangan pakai AC di siang hari	Melarang fasilitas yang tercantum	Tolong matikan AC saat Anda keluar villa
Kunci gerbang dan taruh kunci di kotak	Tidak masalah	Tetap dipakai, di bagian "Lock up at checkout"

Sekarang tim kebersihan punya lebih banyak pekerjaan di setiap pergantian tamu. Melepas 3 seprai dan mencuci piring butuh waktu. Lihat berapa lama jeda antara checkout dan check-in Anda. Kalau jedanya pendek, mungkin Anda butuh satu orang tambahan di hari ramai. Panduan pembersihan Airbnb (membuka tab baru) kami membantu merencanakan setiap langkah pergantian tamu. Kalau Anda memakai tim dari luar, panduan jasa pembersihan Airbnb (membuka tab baru) menjelaskan hal yang perlu disepakati dengan mereka.

Cek juga pesan Anda. Banyak villa mengirim pesan WhatsApp sehari sebelum checkout. Kalau pesan itu masih meminta tamu melepas seprai, itu melanggar poin "satu tempat untuk aturan". Template pesan sebelum kedatangan (membuka tab baru) kami menunjukkan cara ramah menulis pesan untuk tamu.

Minta demo

Perubahan 4: alat host baru akhir musim gugur ini

Dalam pembaruan musim gugur 2026 (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris; 30 September 2026), Airbnb mengumumkan alat host untuk "akhir musim gugur ini":

Kalender multi-listing. Ubah harga, ketersediaan, kebijakan pembatalan atau diskon di semua atau sebagian listing sekaligus.
Denah 3D. Tamu bisa melihat tata ruang sebelum booking.
Dynamic pricing. Airbnb menyarankan rentang harga. Dengan satu ketukan, harga per malam menyesuaikan permintaan dan pasokan. Rentangnya bisa Anda ubah kapan saja.
Insight dashboard pendapatan dengan AI. Ringkasan performa dan saran tindakan.

Yang perlu dilakukan. Belum ada. Ini pengumuman, bukan tanggal peluncuran, dan Airbnb belum menyebut kapan setiap akun mendapatkannya. Saat fiturnya datang, kelola harga di satu sistem saja. Kalau harga diatur di PMS atau channel manager, menyalakan dynamic pricing Airbnb juga bisa berarti dua sistem mengubah harga yang sama. Panduan channel manager Airbnb (membuka tab baru) kami menjelaskan cara harga mengalir dari satu sistem ke Airbnb.

Perubahan 5: hotel di Airbnb

Dalam Summer Release 2026 (membuka tab baru) (dalam bahasa Inggris; 20 Mei 2026), Airbnb menyebut tamu bisa menemukan hotel butik dan independen di 20 destinasi utama, dengan kota lain menyusul. Kalau Anda mengelola hotel kecil, baca Airbnb untuk hotel di Bali (membuka tab baru).

Tabel prioritas pemilik: apa yang dikerjakan dulu

Kondisi Anda	Kerjakan dulu	Lalu
Harga diatur dari PMS atau channel manager	Cek payout Airbnb setelah perpindahan 13 Oktober	Tinjau diskon dan promosi
Daftar checkout berisi tugas bersih-bersih	Tulis ulang permintaan sebelum 20 November	Beri tahu tim housekeeping
Anda memakai kontrak tamu	Cek apakah masih diizinkan	Unggah di Contracts kalau boleh
Aturan ditulis di pesan atau papan	Pindahkan ke House rules and requests	Pakai quick reply untuk pengingat
Punya beberapa listing	Siapkan diri untuk kalender multi-listing	Atur harga di satu tempat saja

Langkah demi langkah: pembaruan Airbnb 2026 Anda

Cek payout. Buka satu listing. Bandingkan harga per malam dengan yang Anda terima setelah biaya.
Perbaiki harga bila perlu. Ubah di tempat Anda mengatur harga, lalu cek hasilnya di Airbnb.
Cek diskon. Harga mingguan, bulanan dan promosi harus tetap benar.
Buka Listing editor. Atur 7 aturan standar Anda.
Tulis ulang permintaan. Hapus tugas yang menurut Airbnb tidak boleh. Pakai versi yang diizinkan.
Cek kontrak. Simpan yang diizinkan saja, diunggah di Contracts.
Rapikan pesan dan papan. Pindahkan semua aturan ke listing.
Beri arahan ke tim Anda. Beri tahu petugas kebersihan tugas apa yang tidak lagi dikerjakan tamu, misalnya melepas seprai.
Pasang pengingat untuk 20 November. Cari tanda di Listing editor.

Kesalahan umum setelah perubahan 2026

Hanya mengecek satu tanggal. Akhir pekan, menginap lama dan musim ramai bisa punya harga berbeda. Cek beberapa tanggal, bukan hanya malam ini.
Memperbaiki harga di dua tempat. Anda mengubah harga di Airbnb, lalu channel manager mengirim harga lama lagi. Ubah harga di tempat Anda mengelolanya.
Lupa diskon. Diskon mingguan atau bulanan di atas payout yang sudah lebih rendah bisa memotong lebih banyak dari dugaan. Cek setiap diskon setelah perpindahan biaya.
Membiarkan aturan lama di papan. Catatan di dapur yang bertuliskan "tolong cuci piring" tetap dihitung sebagai aturan. Lepaskan.
Tidak memberi tahu petugas kebersihan. Kalau tamu tidak lagi melepas seprai, petugas kebersihan butuh tambahan waktu itu di jadwal mereka.
Menyalakan semua alat baru sekaligus. Coba satu alat Airbnb baru dalam satu waktu, supaya Anda tahu apa yang mengubah hasil Anda.

Cara Kiyo membantu sinkronisasi dan kalender Airbnb

Kiyo tidak bisa mengubah biaya atau kebijakan Airbnb. Kiyo menjaga kalender dan harga Airbnb Anda tetap sejalan dengan channel lain selama Anda menyesuaikan diri.

Satu kalender untuk Airbnb dan 75+ OTA. Booking Airbnb masuk ke kalender Kiyo yang sama dengan booking dari channel lain. Saat ada booking masuk, Kiyo mengirim ketersediaan baru ke channel lain, sehingga tanggal itu tertutup di sana.
Harga setelah perubahan biaya. Anda menaikkan harga di kalender harga Kiyo dan mengirimnya lewat Push to OTAs lalu konfirmasi. Setelah itu buka listing dan cek harga yang dilihat tamu di Airbnb, termasuk diskon.
Tab Airbnb untuk listing yang sudah dipetakan. Halaman Bookings di Kiyo punya workspace Airbnb tersendiri untuk pengaturan listing, harga, ketersediaan, promosi dan permintaan tamu.
Pesan Airbnb di satu inbox. Di paket Pro ke atas, pesan Airbnb masuk ke unified inbox bersama WhatsApp dan Booking.com. Pengingat bisa dikirim dari sana, asalkan isinya mengulang aturan yang sudah ada di listing Anda.

Cara setup untuk Airbnb

Tim Kiyo menyiapkan Airbnb dan channel lain bersama Anda. Anda menghubungkan Airbnb dengan masuk ke akun Airbnb dari layar setup. Lalu setiap listing Airbnb dicocokkan dengan satu tipe kamar dan satu rate plan di Kiyo, supaya booking-nya masuk ke kamar yang tepat. Booking lewat WhatsApp atau telepon tetap harus langsung dicatat, kalau tidak Airbnb tidak tahu bahwa tanggal itu sudah terisi. Setiap properti mendapat grup WhatsApp sendiri dengan tim Kiyo, dan dukungan tersedia dalam Bahasa Indonesia.

Harga Kiyo dari Rp40rb per kamar per bulan (membuka tab baru), dan channel manager yang menjaga Airbnb tetap sejalan ada di setiap paket.

Setup gratis, bayar mulai go-live, jaminan uang kembali 14 hari.