Apa yang perlu ditetapkan sebelum review mingguan pertama?
Tetapkan empat angka sekali saja. Review mingguan Anda kemudian menggeser harga di sekitar angka tersebut.
| Angka | Artinya | Cara menetapkannya |
|---|
| Harga batas bawah | Harga per malam terendah yang masih Anda terima | Jumlahkan biaya pembersihan, laundry, utilitas, biaya platform, dan sedikit laba per malam |
| Harga dasar | Harga per malam normal Anda | Mulai dari harga properti serupa di sekitar Anda untuk tanggal yang sama |
| Harga akhir pekan | Harga untuk malam-malam ramai dalam seminggu | Sebagian besar properti lebih cepat terjual pada akhir pekan, jadi tetapkan lebih tinggi daripada harga dasar |
| Harga musiman | Harga untuk bulan ramai dan sepi | Gunakan booking tahun lalu, jika Anda memilikinya |
Di Airbnb, Anda memegang kendali atas harga. Anda dapat menetapkan harga per malam, harga akhir pekan, dan harga khusus untuk satu malam mana pun di kalender Anda. Lihat halaman bantuan Airbnb tentang menetapkan harga.
Tuliskan harga batas bawah Anda di kertas. Saat review, tidak ada perubahan yang boleh turun di bawah angka itu. Booking di bawah biaya Anda bukan kemenangan.
Langkah 1: Seberapa penuh delapan minggu ke depan?
Mulailah dari okupansi. Okupansi adalah bagian malam yang sudah terjual dari seluruh malam yang dapat Anda jual.
Okupansi = malam yang dibooking ÷ malam yang tersedia
Contoh: Anda memiliki 3 apartemen. Minggu depan ada 7 malam, jadi Anda punya 21 malam untuk dijual. Sebanyak 12 malam sudah dibooking. Okupansi Anda untuk minggu depan adalah 12 ÷ 21, atau sekitar 57%.
Lakukan ini untuk masing-masing dari delapan minggu ke depan. Tuliskan angkanya berurutan. Anda akan segera melihat minggu mana yang mulai penuh dan mana yang kosong. Untuk mengetahui lebih lanjut tentang okupansi, ADR (average daily rate, rata-rata harga per malam yang dibooking), dan RevPAR, lihat okupansi hotel, ADR, dan RevPAR.
Langkah 2: Berapa malam yang terjual sejak minggu lalu?
Ini disebut pickup. Pickup adalah jumlah malam baru yang dibooking sejak review terakhir Anda. Pickup menunjukkan kecepatan permintaan, bukan hanya tingkatnya.
Bandingkan malam yang dibooking minggu ini dengan minggu lalu untuk setiap minggu mendatang:
| Minggu mendatang | Dibooking saat review terakhir | Dibooking hari ini | Pickup |
|---|
| Minggu 1 | 15 | 18 | +3 |
| Minggu 2 | 9 | 10 | +1 |
| Minggu 3 | 4 | 11 | +7 |
| Minggu 4 | 3 | 3 | 0 |
Minggu 3 terisi dengan cepat. Itu tanda permintaannya kuat, jadi harga Anda mungkin terlalu rendah. Minggu 4 tidak bergerak sama sekali. Minggu itu perlu diperhatikan.
Seberapa jauh sebelumnya tamu melakukan booking juga penting. Jika sebagian besar tamu Anda booking dua minggu sebelumnya, minggu keenam yang masih kosong belum menjadi masalah. Panduan kami tentang booking lead time hotel menjelaskan cara mengetahui jendela booking Anda sendiri.
Langkah 3: Apa yang terjadi di sekitar pada tanggal tersebut?
Lihat di luar kalender Anda sendiri. Permintaan berubah mengikuti acara, hari libur, dan musim.
Periksa hal berikut setiap minggu untuk delapan minggu ke depan:
- Acara. Konser, festival, olahraga, konferensi, dan pernikahan di sekitar Anda.
- Hari libur. Hari libur nasional dan libur sekolah di negara asal tamu Anda.
- Listing serupa. Cari di Airbnb untuk tanggal dan jumlah tamu Anda. Lihat berapa banyak properti serupa yang masih tersedia dan berapa harganya.
- Riwayat Anda sendiri. Apa yang terjadi pada minggu yang sama tahun lalu?
Anda tidak perlu meniru host lain. Anda perlu tahu apakah tanggal Anda ramai atau sepi untuk seluruh area. Jika sebagian besar properti serupa sudah dibooking, Anda dapat mempertahankan atau menaikkan harga. Jika banyak yang masih tersedia mendekati tanggalnya, menurunkan harga dapat membantu.
Langkah 4: Bagaimana mengubah harga berdasarkan tanggal?
Sekarang ubah harga, satu rentang tanggal dalam satu waktu. Gunakan tiga angka dari langkah 1 sampai 3 secara bersamaan. Jangan pernah melihat satu angka saja.
| Yang Anda lihat | Yang bisa dicoba |
|---|
| Okupansi tinggi, pickup cepat, area ramai | Naikkan harga untuk tanggal tersebut |
| Okupansi tinggi, pickup lambat | Pertahankan harga; Anda mungkin sudah mendekati tingkat yang tepat |
| Okupansi rendah, pickup cepat | Pertahankan dulu; periksa lagi minggu depan |
| Okupansi rendah, tidak ada pickup, tanggal sudah dekat | Turunkan harga, tetapi jangan di bawah harga batas bawah |
| Okupansi rendah, tidak ada pickup, tanggal masih jauh | Tunggu, kecuali lead time Anda menunjukkan tamu seharusnya sudah booking sekarang |
Buat perubahan kecil. Perubahan kecil yang bisa Anda periksa minggu depan lebih aman daripada lompatan besar. Untuk tanggal yang sangat dekat dengan kedatangan, lihat panduan kami tentang tarif hotel last-minute.
Jika Anda menjual di lebih dari satu channel, ubah tarif di satu tempat. Saat harga diketik manual ke setiap situs, kesalahan bisa terjadi dan satu channel bisa menjadi lebih murah tanpa sengaja.
Langkah 5: Perlukah mengubah minimal menginap dan diskon?
Ya. Harga bukan satu-satunya alat Anda. Minimal menginap dan diskon mengubah jenis booking yang Anda dapatkan.
Minimal menginap. Minimal menginap adalah jumlah malam paling sedikit yang dapat dibooking tamu. Airbnb memungkinkan Anda menetapkan jumlah malam minimum dan maksimum, bahkan minimum yang berbeda untuk setiap hari check-in. Lihat pengaturan durasi perjalanan Airbnb.
- Naikkan minimal menginap pada tanggal ramai agar booking satu malam tidak memecah akhir pekan yang panjang.
- Turunkan pada tanggal sepi dan untuk celah di antara booking. Celah dua malam dengan minimal menginap tiga malam akan tetap kosong.
Panduan kami tentang minimal menginap dan celah booking membahas malam celah dengan lebih rinci.
Diskon lama menginap. Airbnb memungkinkan Anda menawarkan diskon mingguan untuk masa menginap 7 malam atau lebih, serta diskon bulanan untuk 28 malam atau lebih. Airbnb menyatakan diskon 10% atau lebih ditampilkan dalam hasil pencarian. Lihat halaman bantuan Airbnb tentang diskon mingguan dan bulanan. Masa menginap yang lebih lama juga berarti lebih sedikit pembersihan.
Tabel review tarif mingguan Anda
Salin ini ke buku catatan atau spreadsheet. Isi satu baris untuk setiap minggu mendatang.
| Minggu | Okupansi | Pickup | Permintaan sekitar | Perubahan harga | Perubahan minimal menginap | Alasan |
|---|
| Minggu 1 | | | | | | |
| Minggu 2 | | | | | | |
| Minggu 3 | | | | | | |
| Minggu 4 | | | | | | |
Kolom "Alasan" adalah bagian yang paling berguna. Minggu depan, Anda dapat melihat apakah perubahan Anda berhasil. Setelah beberapa bulan, Anda akan memahami pasar sendiri lebih baik daripada aturan praktis mana pun.
Apa kesalahan harga Airbnb yang paling umum?
Sebagian besar masalah harga berasal dari beberapa kebiasaan:
- Tetapkan lalu lupakan. Harga yang dibuat setahun sekali melewatkan setiap perubahan permintaan.
- Menurunkan terlalu awal. Menurunkan harga untuk tanggal yang masih jauh, sebelum tamu biasanya booking.
- Harga yang sama setiap malam. Akhir pekan dan hari kerja jarang terjual dengan cara yang sama.
- Minimal menginap yang menghalangi celah. Celah pendek akan kosong selamanya.
- Turun di bawah harga batas bawah. Kalender penuh tetap bisa merugi.
- Tidak membuat catatan. Tanpa kolom alasan, Anda tidak dapat belajar dari bulan lalu.
Untuk pandangan yang lebih luas tentang harga di berbagai musim dan channel, baca panduan strategi harga hotel. Panduan ini ditulis untuk hotel di Indonesia, tetapi langkah-langkahnya dapat digunakan di mana saja.
Bagaimana Kiyo membantu review tarif mingguan Anda?
Review di atas dapat dilakukan dengan buku catatan. Sistem yang terhubung hanya membuat setiap langkah lebih cepat.
Di setiap paket Kiyo, kalender tarif dan harga menampilkan harga Anda per tanggal, dan dashboard pendapatan menunjukkan okupansi, ADR, dan tren booking dari booking Anda sendiri. Channel manager menghubungkan 60+ channel booking, jadi ketika Airbnb dan channel lain Anda terhubung serta dipetakan, satu perubahan tarif akan dikirim ke masing-masing channel. Kiyo juga menyertakan dashboard manajemen Airbnb lengkap di setiap paket. Anda tetap memilih setiap harga.
Di paket Pro dan Business, insight AI dan forecasting memberi Anda pandangan kedua untuk minggu-minggu mendatang, sehingga Anda tahu tanggal mana yang perlu dilihat lebih dulu. Keputusan harga tetap di tangan Anda.
Kiyo sudah live dan terbuka untuk semua properti. Kami melakukan setup bersama Anda melalui WhatsApp atau panggilan demo. Harga mulai dari Rp40k per kamar per bulan; lihat paket dan harga.
Pertanyaan yang sering ditanyakan
Seberapa sering saya harus mengubah harga Airbnb?
Tinjau sekali seminggu, lalu ubah hanya tanggal yang memang perlu diubah. Pada beberapa minggu, Anda mungkin hampir tidak mengubah apa pun. Itu tidak masalah. Kebiasaan melihatnya yang penting.
Perlukah saya menggunakan alat harga otomatis?
Sebagian host menggunakannya. Apa pun yang Anda gunakan, ketahui harga batas bawah Anda dan periksa hasilnya setiap minggu. Alat dapat mengikuti permintaan, tetapi hanya Anda yang mengetahui biaya dan tujuan Anda.
Okupansi berapa yang harus saya targetkan?
Tidak ada satu angka yang tepat. Ini bergantung pada area, musim, dan biaya Anda. Bandingkan okupansi Anda dengan riwayat Anda sendiri dan seberapa penuh properti serupa di sekitar tampak untuk tanggal yang sama.
Haruskah harga Airbnb saya sama dengan channel lain?
Banyak host menjaga harga tetap dekat di berbagai channel agar tamu tidak bingung. Setiap channel memiliki biaya dan aturan sendiri, jadi periksa terlebih dahulu sebelum Anda menetapkan harga yang berbeda.
Tambahkan Kiyo ke sumber pilihan di Google
